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房地产征收诚意金，销售快，现房应该这样交税

众所周知，在中国，房地产企业的商品房销售包括现房销售和商品房预售。

首先是预售税

预售模式最初并不存在，直到现在，欧美国家还没有预售模式。

(一)预售模式的由来

正如土地增值税起源于中国一样。20世纪50年代，香港著名实业家霍英东先生在香港发明了商品房分期付款模式，以促进房地产业的发展，后来发展成为预售制度，并传播到内地。预售制度有效缓解了房地产企业的财务压力，并迅速提振了当地国内生产总值。

《中华人民共和国建设部令第88号》第3 (3)条规定，商品房预售是指房地产开发企业将在建商品房提前出售给买受人，由买受人缴纳定金或房价款的行为。

但是，由于一些开发项目由于各种原因形成了未完成的项目，在一定程度上影响了房地产市场秩序，政府出台了相关的限制制度。

(二)向买方收取费用的前提

目前，房地产开发企业无论是出售期房还是现房都要满足一定的条件。必要的条件是获得预售许可证，然后签订合同。如下所示：

(1)《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第131号)第十条规定，商品房预售的，开发企业应当与中标人签订商品房预售合同。

(2)《城市商品房预售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)第十六条规定，房地产开发企业销售商品房时，应当与买受人签订书面商品房销售合同。

否则，根据《商品房销售管理办法》第22条，房地产开发企业不得销售商品房，也不得向不符合商品房销售条件的购房者收取任何订金性质的费用。例如，阜阳市房地产管理局《商品房销售管理办法》号文件(阜房办[2017]244号)第一条规定，开发企业不得在未取得《关于进一步规范购房款缴存的通知》的情况下直接向购买者收取购房款。买方在现场或在虚拟网络电子商务平台缴纳的定金、诚意金和保证金不予收取。会员费、预付款等。不得从第三方金融平台或金融平台代理人处间接收取变相的“购买意向金”。

然而，为了提前占领客户，房地产企业在与同行的竞争中抓住了第一个机会。在获得预售许可证之前，他们通常会打政策擦边球，以“定金、诚意金、集资、意向金、看房费、购房卡、选房卡、贵宾卡”的名义向意向客户收取部分款项。

(3)什么是诚信金

如果存款、诚意和意向是与税收相关的，我们首先应该弄清楚它们是什么，它们和存款有什么区别。

房改后，原河南省国家税务局在《商品房预售许可证》中通过问题6进行了解释：“房地产开发企业收到购房人的首付款、首付款、诚意付款和意向付款时，是否视为收到预付款并按3%的税率预缴增值税”，可供参考。

“定金”是一个法律概念，属于一种法律担保方式。《营改增问题快速处理机制专期九》第89条规定，当事人可以约定一方向另一方缴纳定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。缴纳定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。签订合同时，定金必须以书面形式约定，定金的金额和交付期限也应当约定。定金的金额可以由合同双方约定，但不得超过主合同总价的20%，超过20%的部分无效

“意向金(诚意金)”在我国现行法律中不具有法律约束力，它主要是由房地产中介行业创造的一个概念，目的是检验购买者的购买诚意并对其进行更好的控制。在实践中，客户可以在意向金(诚意金)转入存款之前要求退款，而不必承担不利后果。

综上所述，在定金、定金、意向金和诚信金中，只有“定金”具有法律约束力，而定金、意向金和诚信金不是法律概念，无论当事人是否违约，所有已缴纳的款项都必须返还。因此，当房地产开发企业收到买方的定金时，可视为收到预付款；收到定金、意向付款和诚意付款不视为收到预付款。

事实上，他们的本性在集中营改革前后从未改变过。国家税务总局规定，只能对预收存款征税。

(4)营业税的处理

《中华人民共和国担保法》(国发[1995]156号)第18条明确规定，《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，纳税人以预付方式转让土地使用权或出售房地产的，其纳税义务自收到预付款之日起发生。本条例所称预付款，包括预收的定金。因此，预付款的营业税义务发生在收到预付款的当天。

不幸的是，在一些地方，这种解释被扩大了，对诚意基金的征税也变得混乱。最有代表性的应该是河北。《营业税问题解答(之一)的通知》(河北省地方税务局公告2010年第2号)，第二条“关于房地产开发企业收取“诚信付款”等纳税义务的时间”，

房地产开发企业在开发销售商品房的过程中，以各种名义收取定金、定金、看房费等费用，销售购房卡、选房卡、贵宾卡所获得的款项均属于预付款性质，其纳税义务与预付款同时发生，即收到款项的当天。

2014年，海南跟进。海南省地方税务局已下发《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》号文件(琼地税水寒[2014]804号)。文件中提到，在开发和销售商品房的过程中，房地产开发企业以各种名义收取的资金，如认可基金、诚信基金、意向基金、定金、看房费，以及销售购房卡、选房卡、贵宾卡等获得的资金。都是为了让购房者在购房时获得优先购买权或享受一定的房价折扣，都具有预付款的性质。纳税义务发生在收到预付款的当天。如果上述预付款被退还，所征收的营业税可从纳税人未来应缴纳的营业税中扣除。

(5)营地改造后的识别

营改增后，原山东省国家税务局也在《关于房地产企业收取的认筹款诚意金等款项是否缴纳营业税问题的批复》第四点“关于房地产开发企业预付款范围”中回复了确认付款诚意。

“房地产开发企业取得的预收款项包括定金、分期取得的预收款项(包括首付款、按揭付款和余款)和全额。诚意、认购和存款不是预收款。”

前山东国家税务局代表了主流观点。它一经发布，各地的前国税都纷纷发文呼应。因此，在正常情况下，开发企业在收取诚意金时不需要提前缴纳增值税。

但也有例外，如《全面推开营改增试点政策指引（六）》《关于房地产开发企业收取的存款、意向资金和诚意资金缴纳增值税的规定》第七条，

房地产开发企业以定金、意向金、诚意金、认缴金等多种名义向购房者收取的款项同时不符合下列条件的，属于预付款性质，应按规定预缴增值税：

(一)收取的金额不得超过5万元(含5万元)；

(二)收取的款项应当

如上所述，企业收取诚信款后，除河北省另有规定外，不预缴增值税。此时的会计处理应该是：

借款：银行存款

贷项：其他应付款

2.土地增值税处理

根据《河北营改增有关政策问题的解答(之八)摘录》(财发字[1995]第6号)第十六条规定，纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，因成本确定或其他原因，不能按此计算土地增值税的，可以预征土地增值税。项目完成结算后，将进行清算，多退少补。

企业收取的未取得预售许可证的诚意金不属于销售收入，将来可能会返还给业主，因此土地增值税不应提前缴纳。也就是说，如果税务机关在企业取得预售许可证之前就对诚意金征税，在法律上是站不住脚的。

然而，如果企业以诚信付款的名义向所有者收取款项，避税是不可行的，因为税收征管的另一个重要原则是实质重于形式。如《土地增值税暂行条例实施细则》(国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号)第7条规定：“房地产开发企业转让房地产时收取的定金和诚意金应计入销售收入，并预征土地增值税。清算土地增值税时，买受人在签订合同前向出卖人缴纳的解除购买意向的违约金不计入销售收入，不征收土地增值税。”。

在这里，我们需要重点关注关键词“房地产转让”，只有在取得预售许可证后才能转让，同样的原则也适用于企业所得税。

3.企业所得税处理

《国家税务总局安徽省税务局关于修改关于若干税收政策问题的公告的公告》号文件(国税发〔2009〕31号)第六条规定，企业通过正式签署《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》或《房地产销售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。

企业收取诚意金时，未取得预售许可证，不能签署《房地产预售合同》或《预售合同》。因此，企业以诚信缴纳的名义收取的款项，不必预付企业所得税。

但是，我们不应该用真钱逃税。《通知》(青国税发〔2009〕84号)第二条“未完成开发产品销售收入范围”规定，房地产开发企业销售未完成开发产品的收入包括开发产品完成前以各种形式向购买者收取的款项，包括预付款、保证金、定金、意向金、预留保证金、合同保证金等。

上述“未完成开发产品收入”也指预售许可证。

针对这份文件，还引发了一场法律诉讼。根据《销售合同》(2018)500号陆02，苏宁电器集团向关联公司青岛苏宁房地产有限公司缴纳意向金4.193亿元，拟购买青岛苏宁生活广场部分业务。后来，双方都取消了交易；税务机关认为未能提前缴纳企业所得税的，应当依法收取滞纳金。

在山东省青岛市中级人民法院的终审判决中，上诉人于2011年12月收到苏宁电器集团有限公司的“购房诚意款”。本案中，虽然上诉人与苏宁电器集团有限公司并未正式签订上诉人开发的青岛苏宁生活广场项目裙楼商铺的相关销售合同或预售合同，但结合相关证据，可以认定上诉人实际上与苏宁电器集团有限公司达成了购房协议，并收到了购房意向款，金额为4.193亿元

同时，我们同意一审法院关于《青岛市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(清国税发[2009]84号)第二条合法性审查的审查意见。本规定是对其上位法《青岛苏宁置业有限公司、国家税务总局青岛市税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政判决书》(国税发[2009]31号)第九条“未完成产品销售收入”的详细解释，不违反法律保留原则，不与上位法相抵触，其合法性经本院确认。

从本案中，我们没有看到该项目是否取得预售许可证，但作为诉讼中的关键证据支持，我认为如果青岛苏宁房地产有限公司没有取得预售许可证，那么企业肯定会提出。既然没有提到，那就应该是取得预售许可证后的诚意款，企业所得税应该提前征收。

(二)治疗速度更快

企业取得预售许可证后，可以合法地与业主签订预售合同并收取价款。这时，定金可以转换成存款，所有的收入将一起作为预售帐户。此时，会计处理如下：

会计分录

借款：银行存款

贷款：预收账款

1.大桶

《青岛市地方税务局关于转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》(国家税务总局公告2016年第18号)第10条规定，一般纳税人以预付款方式出售自行开发的房地产项目，并在收到预付款时按3%的税率预缴增值税。会计处理如下：

借款：应付税款-预付增值税

贷款：银行存款

请注意，该文件强调“预付款销售”，即期货公司的销售。如果现有房屋被出售，它将被单独处理(它将在以后被分解)。

此时，如果业主需要办理抵押贷款，企业可以根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国家税务总局公告2016年第53号)开具602“自有房地产项目销售预收款”，相当于营业税的收据，因此今后不会出现冲红现象。

2.土地增值税

房地产企业签订预售合同后，应提前征收土地增值税，以获得预售收入。预征收土地增值税时，不同的开发产品将适用不同的预征收率。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(江西省地方税务局公告2017年第1号)规定普通房屋转让为0.7%；非普通房屋的转让，按1.5%执行；非住宅转让的，按3%预征。

这里需要注意的是，考虑到经济适用房的低增值率，为了缓解开发企业的压力，增值税一般不提前征收。苏规[2013]5号《关于营改增试点若干征管问题的公告》规定，公共租赁住房、廉租房、城市及国有工矿棚户区改造、安置房等保障性住房不实行预征用。

对于配套设施，有些地方在预征收土地增值税时有特殊处理。——采用与房子一起决定的原则。例如，在河南：(1)房地产开发企业随房购买地下室和车库，即如果销售的是普通标准房，地下室和车库按普通标准房确定；(2)销售房屋为非普通标准房屋或其他房地产项目的，地下室和车库按非普通标准房屋或其他房地产项目确定。(3)清算后，地下室和车库收入将并入住宅以外的其他房地产项目。(四)房地产开发企业未购买房屋而单独购买地下室、车库和阁楼的，应按其他房地产项目征收土地增值税。

3.企业所得税

根据《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告》(国税发〔2009〕31号)的规定，企业通过正式签订《江苏省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》或《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》取得的收入确认为销售收入的实现，未完成的开发产品按应纳税的毛利率计税。

通过上文的房地产企业税收，想必大家都了解房地产企业税收，如果对房地产企业税收还是不了解，可直接咨询微蜂网管家。

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